Comprar vivienda en CDMX se aleja: millennials necesitarían ganar casi $86 mil al mes

Comprar una vivienda en la Ciudad de México se ha convertido en un reto cada vez mayor para una generación que se encuentra precisamente en una de las etapas de mayor demanda habitacional.

Una persona necesitaría ingresos cercanos a 85 mil 800 pesos mensuales para adquirir mediante crédito hipotecario una vivienda de aproximadamente 60 metros cuadrados en CDMX, de acuerdo con una estimación basada en precios inmobiliarios y en la proporción del ingreso que puede destinarse al pago de una hipoteca.

La cifra resulta especialmente significativa para los millennials, una generación que actualmente concentra a buena parte de los adultos en edad de formar hogares, tener hijos o buscar una vivienda propia.

El cálculo parte de un precio promedio de 59 mil 295 pesos por metro cuadrado en la Ciudad de México, según el indicador INBAPREVI de Banorte. Bajo esa referencia, un departamento de 60 metros cuadrados tendría un valor aproximado de 3.56 millones de pesos.

Si se considera que el pago de una hipoteca no debería superar alrededor de 35% del ingreso mensual, el comprador tendría que ganar aproximadamente 85 mil 800 pesos al mes para sostener un financiamiento de ese nivel.

Pero hay una precisión fundamental: esto no significa que todos los bancos o el Infonavit exijan ganar $85,800 para comprar una casa en CDMX.

Se trata de una estimación construida a partir de un tipo y precio específico de vivienda. El ingreso necesario cambia dependiendo del valor del inmueble, enganche, plazo, tasa de interés, ahorro disponible y si el crédito se solicita individualmente o con otra persona.

¿Por qué necesitarías ganar $85,800 para comprar casa en CDMX?

La cifra parte de tres elementos principales:

Precio de la vivienda + financiamiento hipotecario + capacidad de pago.

Si una vivienda de 60 metros cuadrados cuesta alrededor de 3.56 millones de pesos y la mayor parte de ese monto debe financiarse mediante una hipoteca, el comprador necesita demostrar ingresos suficientes para realizar los pagos mensuales.

Las instituciones financieras analizan cuánto gana una persona y qué proporción de sus ingresos ya está comprometida en otras deudas.

Destinar una cantidad excesiva del sueldo a la vivienda puede representar un riesgo tanto para el acreditado como para quien otorga el financiamiento.

Por ello, el análisis utilizado para llegar a los 85 mil 800 pesos mensuales considera un límite de aproximadamente 35% del ingreso destinado al pago hipotecario.

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¿Cuánto cuesta un departamento de 60 metros cuadrados en CDMX?

Tomando como referencia un precio promedio de 59 mil 295 pesos por metro cuadrado, el cálculo sería:

Es importante señalar que se trata de un promedio de referencia, no del precio de todas las viviendas disponibles en la capital.

Los precios inmobiliarios cambian considerablemente entre alcaldías, colonias e incluso entre calles de una misma zona.

Un departamento de 60 metros cuadrados puede encontrarse muy por debajo de 3.56 millones de pesos en algunas zonas y muy por encima en otras.

El problema: muy pocos trabajadores ganan esa cantidad

Aquí aparece la parte más complicada de la ecuación.

El ingreso necesario para financiar una vivienda promedio se encuentra muy alejado de lo que gana la mayoría de los trabajadores jóvenes.

Entre las personas ocupadas de 30 a 39 años que reportaron ingresos, apenas 3.7% percibe más de cinco salarios mínimos, según el análisis de datos de la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE).

La diferencia ayuda a explicar por qué comprar vivienda se ha vuelto especialmente complicado para parte de la población millennial. No se trata únicamente de que las casas sean más caras.

El problema aparece cuando los precios inmobiliarios avanzan mucho más rápido que la capacidad de compra de los hogares.

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¿Entonces sólo quienes ganan $85,800 pueden comprar casa?

No.

Ésta es probablemente la aclaración más importante de la nota. Los 85 mil 800 pesos no constituyen un salario mínimo obligatorio para comprar vivienda en Ciudad de México.

Es una estimación para un escenario determinado. Una persona podría necesitar menos ingresos si:

• compra una vivienda más barata;
• aporta un enganche mayor;
• utiliza el ahorro de su Subcuenta de Vivienda;
• combina su crédito con otra persona;
• encuentra una tasa hipotecaria más favorable;
• adquiere una vivienda de menor superficie;
• compra en una zona con precios inferiores;
• utiliza esquemas de Infonavit o cofinanciamiento.

También puede necesitar más de 85 mil 800 pesos si busca una propiedad más cara o tiene otras deudas que reduzcan su capacidad de pago.

¿Qué pasa si compras casa en pareja?

Aquí cambia considerablemente la ecuación.

Cuando dos personas pueden combinar ingresos y acceder conjuntamente al financiamiento, no necesariamente una sola debe ganar los 85 mil 800 pesos.

Por ejemplo, si se utilizara únicamente como referencia matemática el ingreso conjunto de $85,800:

$42,900 + $42,900 = $85,800 mensuales.

Eso no significa que dos personas que ganen exactamente esa cantidad tengan garantizado un crédito de 3.56 millones.

Las instituciones financieras consideran otros elementos como historial crediticio, edad, deudas existentes, enganche, plazo y tasa.

Pero combinar ingresos puede ampliar considerablemente la capacidad de compra de una pareja.

¿Se puede juntar un crédito Infonavit con otra persona?

Sí existen esquemas de Infonavit que permiten combinar financiamiento.

El Instituto contempla opciones para adquirir vivienda mediante diferentes modalidades y utilizar el ahorro acumulado en la Subcuenta de Vivienda como parte de la operación.

También existen alternativas para unir créditos bajo determinadas condiciones. Esto puede resultar relevante para trabajadores que individualmente no alcanzan el monto necesario para adquirir la vivienda que buscan.

Sin embargo, el monto que Infonavit puede prestar no es igual para todos los derechohabientes.

La cantidad disponible depende de las condiciones particulares de cada trabajador y debe consultarse mediante la precalificación correspondiente.

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¿Infonavit te presta 3.5 millones de pesos?

No necesariamente.

Que una vivienda promedio del ejemplo cueste aproximadamente 3.56 millones de pesos no significa que Infonavit otorgue automáticamente esa cantidad. Cada trabajador tiene una capacidad de financiamiento diferente.

Por eso, antes de buscar una propiedad resulta conveniente conocer:

• cuánto crédito tienes disponible;
• cuánto dinero tienes en la Subcuenta de Vivienda;
• cuánto puedes aportar como enganche;
• cuál sería tu mensualidad;
• cuánto pagarías de intereses;
• qué precio máximo de vivienda puedes asumir.

A partir de esa cifra puede establecerse un presupuesto más realista.

El enganche puede cambiar completamente el cálculo

Otro elemento fundamental es cuánto dinero tenga ahorrado el comprador. Supongamos una vivienda de 3.56 millones de pesos.

Una persona que necesita financiar prácticamente todo el precio enfrentará una mensualidad mucho mayor que alguien capaz de aportar una cantidad importante inicialmente.

Por ejemplo, un enganche de 20% sobre una propiedad de 3.56 millones equivaldría aproximadamente a:

$711,540.

El monto restante a financiar sería cercano a:

$2.85 millones.

Pero además del enganche existen otros gastos relacionados con una compraventa, por lo que el ahorro necesario puede ser superior.

¿Cuánto debería destinar de mi sueldo a la hipoteca?

Una de las referencias utilizadas para medir la capacidad de pago consiste en evitar que el costo de la vivienda absorba una proporción excesiva del ingreso mensual.

En el cálculo que lleva a los $85,800 se utiliza aproximadamente 35% del ingreso.

Si una persona gana 85 mil 800 pesos:

35% equivale aproximadamente a $30,030 mensuales.

Ésa permite entender mejor de dónde sale la estimación.

No significa que todas las hipotecas para una vivienda de 3.56 millones tengan una mensualidad exacta de 30 mil pesos. La cantidad dependerá del monto financiado, tasa y plazo.

¿Por qué comprar vivienda se ha vuelto tan difícil para los millennials?

El problema no es exclusivo de la Ciudad de México, pero la capital concentra algunas de las mayores presiones inmobiliarias del país.

Entre los factores que dificultan la compra están:

• incremento del precio de la vivienda;
• ingresos insuficientes frente al valor de los inmuebles;
• tasas de interés hipotecarias;
• necesidad de reunir un enganche;
• empleos con ingresos variables;
• otras deudas;
• concentración de la demanda en zonas con oferta limitada.

El resultado es que muchas personas pueden pagar una renta mensual, pero no necesariamente cumplen las condiciones para financiar una propiedad equivalente.

Comprar o rentar: ¿qué conviene más?

No existe una respuesta igual para todos.

Comprar puede tener sentido para una persona que cuenta con estabilidad laboral, ahorro para el enganche, capacidad para asumir una deuda de largo plazo y planes de permanecer durante varios años en la misma ciudad.

Rentar puede ofrecer mayor flexibilidad y requerir una cantidad inicial menor.

La comparación correcta no consiste simplemente en preguntar:

“¿La renta es menor que la mensualidad de la hipoteca?”

También deben considerarse enganche, intereses, mantenimiento, seguros, gastos notariales, impuestos y costo de oportunidad del dinero utilizado para comprar.

¿Dónde es más barato comprar vivienda en CDMX?

El precio promedio de 59 mil 295 pesos por metro cuadrado no significa que todas las alcaldías tengan ese valor.

La ubicación tiene un peso enorme.

Factores como conectividad, servicios, seguridad, cercanía a centros laborales, oferta de transporte y disponibilidad de suelo pueden producir diferencias muy importantes.

Por ello, alguien que no alcanza el presupuesto necesario para determinadas zonas puede encontrar alternativas modificando ubicación, superficie o antigüedad del inmueble.

La pregunta útil no es únicamente “¿cuánto cuesta una casa en CDMX?”, sino “¿qué vivienda puedo comprar con mis ingresos y en qué zonas?”

¿Qué opciones existen si no ganas $85,800?

No alcanzar ese nivel de ingresos no significa automáticamente renunciar a comprar vivienda.

Entre las alternativas que pueden analizarse están:

Comprar una propiedad de menor precio.
Reduce tanto el enganche como el monto que debe financiarse.

Comprar con otra persona.
Combinar ingresos puede aumentar la capacidad de financiamiento.

Utilizar Infonavit.
Los trabajadores elegibles pueden aprovechar su crédito y el ahorro de la Subcuenta de Vivienda.

Buscar un cofinanciamiento.
Dependiendo del caso, puede combinarse financiamiento de diferentes fuentes.

Aumentar el enganche.
Cuanto menor sea el monto financiado, menor puede ser la mensualidad.

Comparar tasas.
Pequeñas diferencias en la tasa hipotecaria pueden representar cantidades importantes a lo largo de 15 o 20 años.

Considerar otras zonas.
El precio por metro cuadrado varía ampliamente dentro de la propia Ciudad de México y su zona metropolitana.

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El precio publicado del departamento no debería ser el único número que revise un comprador.

Conviene calcular:

1. Precio total de la propiedad.

2. Enganche disponible.

3. Cantidad que realmente necesitas financiar.

4. Mensualidad estimada.

5. Tasa de interés y costo total del crédito.

6. Gastos notariales y otros costos de adquisición.

7. Deudas que ya pagas mensualmente.

8. Fondo disponible para emergencias.

Una hipoteca normalmente representa un compromiso de muchos años, por lo que asumir la mensualidad máxima posible puede dejar muy poco margen ante desempleo, reducción de ingresos o gastos inesperados.

¿Qué significa esto para el mercado de vivienda?

La brecha entre precios e ingresos plantea un desafío que va más allá de los millennials.

Cuando una vivienda promedio exige ingresos disponibles sólo para una pequeña proporción de trabajadores, aumenta la presión sobre:

• mercado de renta;
• vivienda periférica;
• hogares compartidos;
• compra en pareja;
• créditos de mayor duración;
• vivienda social y accesible.

También puede provocar que las personas retrasen durante más años la decisión de comprar.

El problema, por tanto, no es simplemente generacional.

Es una cuestión de accesibilidad de la vivienda frente al nivel de ingresos.

Lo más importante

• Una estimación sitúa en aproximadamente $85,800 mensuales el ingreso necesario para comprar mediante financiamiento una vivienda de referencia en CDMX.
• El cálculo utiliza una vivienda de 60 metros cuadrados.
• El precio considerado es de aproximadamente $59,295 por metro cuadrado.
• Eso coloca el valor del inmueble alrededor de $3.56 millones.
• La estimación considera destinar aproximadamente 35% del ingreso al pago hipotecario.
• $85,800 no es un requisito oficial de Infonavit ni de todos los bancos.
• El ingreso necesario cambia dependiendo de vivienda, enganche, tasa, plazo y capacidad de pago.
• Entre los trabajadores de 30 a 39 años que reportan ingresos, sólo 3.7% supera cinco salarios mínimos, según el análisis basado en la ENOE.
• Comprar con otra persona, utilizar Infonavit, aumentar el enganche o buscar una vivienda de menor precio puede modificar significativamente el cálculo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto necesito ganar para comprar una casa en CDMX?

Una estimación para una vivienda de 60 m² y aproximadamente 3.56 millones de pesos sitúa el ingreso en $85,800 mensuales, pero no es una cifra universal.

¿Por qué $85,800 mensuales?

El cálculo considera el precio de una vivienda de referencia y que el pago hipotecario represente aproximadamente 35% del ingreso mensual.

¿Los bancos exigen ganar $85,800?

No necesariamente. Cada banco analiza el monto solicitado, enganche, ingresos, historial crediticio, otras deudas, tasa y plazo.

¿Infonavit exige ganar $85,800 para comprar casa?

No. No es un requisito de Infonavit. El monto de crédito disponible depende de las condiciones de cada derechohabiente.

¿Cuánto cuesta una vivienda de 60 m² en CDMX?

Con el precio de referencia utilizado en este cálculo, de $59,295 por metro cuadrado, costaría aproximadamente $3,557,700.

¿Puedo comprar una casa si gano menos?

Sí. El ingreso necesario puede reducirse si compras una propiedad más barata, aportas un enganche mayor, combinas ingresos o utilizas otros esquemas de financiamiento.

¿Puedo juntar mi crédito Infonavit con el de mi pareja?

Infonavit dispone de esquemas que permiten combinar financiamiento bajo determinadas condiciones. Antes de elegir una vivienda conviene revisar la precalificación individual y las modalidades disponibles.

¿Conviene comprar casa en CDMX en 2026?

Depende de ingresos, estabilidad laboral, ahorro, precio de la propiedad, tasa hipotecaria y horizonte de permanencia. El precio promedio de la ciudad por sí solo no determina si comprar es conveniente para una persona.